Неполучение нотариального согласия супруга на заключение сделки с недвижимостью как обстоятельство, препятствующее ее совершению

Вконец зашедшая в тупик судебная система порой порождает такие нелепые примеры судебных решений, что их впору вывешивать на своеобразную «доску позора».

В последнее время в одном из уважаемых еженедельных средств массовой информации на постоянной основе стала появляться размещаемая на правах рекламы информация об услугах, предлагаемых крупной риэлторской компанией. Даже беглое изучение указанных услуг ориентировало непосвященного человека на мысль о том, как же ему повезло, что он имеет возможность ими воспользоваться.

Между тем, столкновение с документальной стороной оформленных с вышеприведенной компанией отношений в силу профессионального представительства интересов клиента этой компании убедило меня в полном отсутствии каких-либо оснований полагать, что отношение к потребителям предлагаемых услуг носит цивилизованный характер.

В чем же заключалась суть вопроса?

А. заключила с ООО «Н» договор о предварительной оплате за жилое помещение.

Предмет договора состоял в следующем.

А. (Покупатель) в подтверждение своих намерений приобрести в собственность жилое помещение и в обеспечение надлежащего исполнения договора передала ООО «Н» 200 000 (двести тысяч) рублей, а ООО «Н» приняло указанные денежные средства в качестве предоплаты за приобретаемое жилое помещение в подтверждение намерений организовать продажу вышеуказанного жилого помещения Покупателю.

В соответствии с договором денежные средства были переданы А. по акту приема–передачи.

После этого А. в соответствии с положением договора уведомила ООО «Н» о наличии обстоятельства, препятствующего совершению сделки купли–продажи квартиры. Данное обстоятельство заключалось в том, что А. не получила нотариально удостоверенного согласия своего супруга, которое, как того требует п. 3 ст. 35 СК РФ, необходимо для совершения сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке. В связи с данным обстоятельством А. заявила ООО «Н» о расторжении договора и просила вернуть сумму, полученную им в качестве предоплаты.

Согласно положению договора в случае выявления обстоятельств, препятствующих сделке, за которые ни одна из сторон ответственности не несет, стороны вправе отказаться от исполнения договора, предоплата в этом случае возвращается Покупателю в течение трех рабочих дней с момента предъявления требования в полном объеме. Кроме того, исполнение обязательства прекращается и признается невозможным к исполнению (ст. 416 ГК РФ). Убытки и неустойка (штрафы, пени) в этом случае взысканию не подлежат.

Однако, несмотря на наличие обстоятельства, препятствующего сделке и обязанности ООО «Н» в этом случае вернуть сумму предоплаты, последнее не только отказалось возвращать деньги, необоснованно пользуясь ими до сего дня, но и устранилось от общения с А., проигнорировав полученную претензию.

Отмечу также, что в договоре имелось положение, которое предусматривало, что в случае неисполнения договора по вине Покупателя на него налагается штраф в размере внесенной суммы предоплаты.

В связи с изложенным А. обратилась в суд с требованием взыскать с ООО «Н» в ее пользу суммы в размере 200 000 (двести тысяч) рублей.

Тем не менее, несмотря на очевидность правоты А., судебное решение оказалось не в ее пользу.

В качестве оснований отказа в иске в решении были приведены следующие доводы:

1. Суд не согласился с доводами искового заявления о том, что неполучение нотариального согласия супруга на заключение договора купли-продажи недвижимости может быть отнесено к обстоятельствам, препятствующим заключению сделки, предусмотренным договором
2. По мнению суда, А., заключив договор, была осведомлена о необходимости получить нотариальное согласие супруга и, следовательно, должна была отдавать отчет о последствиях неполучения такового
3. При изложенных обстоятельствах суд посчитал, что условие об удержании денежных средств защищает ООО «Н», освобождая его от обязанности по их возврату

С таким решением, конечно же, не было никакой возможности согласиться, и на него была подана кассационная жалоба.

Обоснована она была следующим.

Суд неправомерно не учёл, что последствиями неполучения нотариального согласия супруга на совершение сделки в соответствии с положением договора является прекращение обязательств в связи с невозможностью исполнения и предварительно уплаченные денежные средства должны были быть возвращены А. в трёхдневный срок.

В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Действительно, А. была осведомлена о получении нотариально удостоверенного согласия супруга, но к моменту заключения основного договора получила отказ супруга в даче согласия на совершение сделки.

Данное обстоятельство произошло по независящим от действий истицы причинам. В момент заключения договора истица, действуя разумно и добросовестно, руководствовалась тем положением, что изменения обстоятельств, которые повлекут для неё риск утраты и ограничения прав на приобретаемое имущество, не произойдёт.

Суд первой инстанции не усмотрел в указанных обстоятельствах те, которые предусмотрены вышеуказанным положением договора, указал, что приобретение одним из супругов недвижимого имущества, которое в силу закона будет являться их совместной собственностью, не может расцениваться как обременение или ограничение прав Покупателя. Между тем, не приобретение расценено истицей как обстоятельство ограничения права, а сам факт отказа супруга в даче согласия на совершение сделки.

В соответствии со статьёй 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В силу положений данной статьи неполучение нотариального согласия супруга создало для А. объективный риск утраты и ограничения прав на приобретаемое недвижимое имущество, так как, заведомо зная о несогласии супруга, она могла столкнуться с фактом признания заключённой сделки недействительной и лишиться приобретённого имущества.

По кассационной жалобе решение суда первой инстанции было отменено, а дело передано на новое рассмотрение. Однако по состоянию на момент написания данной статьи текст определения суда кассационной инстанции еще не был известен, чтобы судить, насколько правильно судом были поняты доводы жалобы, и в чем, по мнению суда, выразилась незаконность судебного решения.

Настораживающими явились вопросы председательствующего судьи (конечно, не попавшие в протокол судебного заседания), адресованные представителю А., о том, почему она не воспользовалась для защиты своих прав законодательством в сфере защиты прав потребителей.

Между тем, с такой постановкой вопроса нельзя согласиться, поскольку, в описанной ситуации суть избранной в жалобе правовой позиции сводилась к тому, что договорные отношения между А. и ООО «Н» характеризовались таким образом, что их предметом не были отношения по поводу ненадлежащего качества услуги, и данное обстоятельство не позволяло применить соответствующие положения названного законодательства, а ориентировало на возврат денежных средств в связи с отказом от заключения того договора, в счет оплаты по которому были взяты денежные средства. Иными словами, если нет договора, в счет оплаты по которому ООО «Н» взяты денежные средства, то налицо неосновательное обогащение на стороне ООО «Н».

Отдельно стоит сказать о незаконности вышеприведенного условия, касающегося удержания суммы штрафа из внесенных Покупателем средств в счет предварительной оплаты за жилое помещение, которое так и не было приобретено.

Дело в том, что из существа заключенного с А. договора вытекало, что оно представляло интересы продавца недвижимости на основании агентского договора (хоть таковой и не был поименован в тексте договора о предварительной оплате жилого помещения).

Между тем, хорошо известно, что агент в указанных правоотношениях обязуется совершать действия за счет принципала (в данном случае продавца недвижимости).

При таких обстоятельствах очевидно, что ООО «Н» не имело права удерживать какие-либо денежные средства с А. в каком–либо качестве, и соответствующее условие являлось ничтожным как противоречащее законодательству, и ссылка суда на принцип свободы договора несостоятельна, поскольку в любом случае договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Каким же все-таки оказалось итоговое решение суда в рассматриваемом споре, сообщу дополнительно.

Кузнецов Евгений Алексеевич