Признание объекта недвижимости жилым домом блокированной застройки

Встречаются ситуации, когда жилое помещение имеет согласно правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам статус квартиры, хотя по всем признакам таковой не является, являясь частью жилого дома.

Казалось бы, в такой ситуации напрашивается обращение в суд с исковыми требованиями о признании квартиры частью жилого дома.

Однако в судебной практике далеко не всегда подобные исковые требования удовлетворяются, поскольку, по мнению ряда судебных инстанций, если квартира находится в составе объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, то какое-либо помещение в нем самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав являться не может.

Такая позиция судов основана на прямом запрете на постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на помещения в жилом доме, установленный п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Выход из указанной ситуации следующий.

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены ст. 16 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятие части жилого дома в ЖК РФ не дается, однако из системного толкования ст. ст. 15, 16, 18 ЖК РФ, ст. ст. 131, 252, 558 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» следует, что часть жилого дома может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений при условии, что эта часть является изолированной и может эксплуатироваться отдельно от других частей жилого дома.

Согласно ст. 49 ГрК РФ к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Кроме того, сводом правил СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» дом жилой блокированный определен как дом, состоящий из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок, а также имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям и не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

С учетом изложенного действующим законодательством предусмотрена возможность выделения автономного блока, а не части жилого дома.

Поэтому нужно заявлять исковые требования не о признании квартиры частью жилого дома блокированной застройки, а о признании всего домовладения, в котором находятся жилые помещения (квартиры), жилым домом блокированной застройки с внесением изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении здания, указав его назначением «жилой дом блокированной застройки».

В этом случае решение суда будет основанием для постановки на кадастровый учет каждого блока жилого дома блокированной застройки.

Кузнецов Евгений Алексеевич