В настоящее время первые этажи многоквартирных домов часто заняты магазинами, кафе, ресторанами, организациями, оказывающими разнообразные услуги. Если ранее соответствующие помещения являлись квартирами, то они должны были в установленном действующим законодательством порядке переводиться в нежилые помещения.
Как правило, собственникам жилых помещений невозможно оспорить решение органа местного самоуправления о переводе помещения из жилого в нежилое.
Между тем, далеко не всегда функционирование вышеуказанных объектов соответствует интересам жителей многоквартирного дома.
Необходимость предоставления для перевода жилого помещения в нежилое протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, была введена в ЖК РФ (п. 6 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ) Федеральным законом от 29.05.2019 г. № 116-ФЗ.
Как быть, если такой перевод был осуществлен ранее указанной даты?
Такой способ появляется, например, если помещение после перевода из жилого в нежилое оборудуется отдельным входом в том месте, где раньше располагалось окно (В соответствии со ст. 22 ЖК РФ, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности в случае перевода помещения из жилого в нежилое возникает необходимость установить отдельный вход в него).
Подобные действия с точки зрения градостроительного законодательства представляют собой реконструкцию.
В силу п. п. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Следовательно, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
Положениями ч. 3 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Организация нового входа в помещение путем разборки оконного проема до уровня пола и оборудование крыльца происходит на основании проекта перепланировки принадлежащей на праве собственности квартиры и предусматривает, что указанные действия приведут к разрушению части несущей стены многоквартирного дома и занятию крыльцом части земельного участка, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, обустройство отдельного входа в квартиру связано с изменением объекта и режима пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома (в том числе частью земельного участка, на котором расположен дом), и, следовательно, затрагивает права других собственников на имущество общего пользования.
В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 г., орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое вправе потребовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома.
Соответственно, в случае, если указанного согласия собственников не получено, данные собственники могут обратиться в суд с иском о понуждении к устранению самовольного переустройства помещения.
 |
Кузнецов Евгений Алексеевич |
У вас есть свое мнение, вопрос или вам нужен совет адвоката по теме этой публикации?
Напишите в комментариях!
Изложите кратко обстоятельства, в связи с которыми хотите получить совет адвоката, и задайте свой вопрос.
Записаться на консультацию ›› Получить консультацию по e-mail ››Просим учесть, что полноценной консультации с подробным разъяснением всех возможных путей решения проблемы вы таким образом получить не сможете, т.к. для ее подготовки требуется время, необходимое для соотнесения той или иной ситуации с нормами действующего законодательства, ее регулирующей, а адвокат достаточно занят, чтобы отвечать на все поступающие вопросы в том объеме, в котором бы хотелось обратившемуся.
Обратите также внимание на то, что ответы на вопросы Евгений Алексеевич дает по своему усмотрению, и направлены они на информирование в общем виде, как поступить в той или иной ситуации. Детальное изучение сложных по своему содержанию ситуаций в этом формате невозможно.
А для того, чтобы гарантировано получить подробный мотивированный ответ на все свои вопросы с детальным изучением обстоятельств вашего дела/ситуации воспользуйтесь полноценной консультацией адвоката.