Некачественный капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Кому предъявить претензию?

В силу ч. 1 ст. 182 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается специальной структурой – региональным оператором (в Москве – Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, ФКР).

Правовое регулирование деятельности региональных операторов, направленной на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, также установлено ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 180 ЖК РФ функциями регионального оператора являются:

• 1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора
• 2) открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета
• 3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора
• 4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета
• 5) взаимодействие с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора
• 6) иные предусмотренные Жилищным кодексом РФ, законом субъекта Российской Федерации и учредительными документами регионального оператора функции

Что же входит в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?

Ответ на указанный вопрос содержится в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в силу которой к капитальному ремонту отнесены:

• 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения
• 2) ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений
• 3) ремонт крыши
• 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме
• 5) ремонт фасада
• 6) ремонт фундамента многоквартирного дома

В целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан, в частности, привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации и заключить с ними от своего имени соответствующие договоры; контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации; осуществить приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ (п. п. 3, 4, 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором перед собственниками своих обязательств, предусмотренных законом, установлена ч. 5 ст. 178 и ч. 1 ст. 188 ЖК РФ.

Ч. 5 ст. 178 ЖК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством.

При этом необходимо понимать, что указанная норма не предполагает, что по иску перед отдельно взятым собственником жилого помещения в многоквартирном доме региональный оператор отвечает в размере взносов на капитальный ремонт, внесенных только данным собственником.

Согласно ч. 1 ст. 188 ЖК РФ убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств в соответствии с ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в силу закона несет региональный оператор (а не управляющая организация).

Соответственно, иски, вытекающие из неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, необходимо вчинять Фонду капитального ремонта.

Кузнецов Евгений Алексеевич