Основание для освобождения собственника от внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка

(на примере Московской области)

Ст. 5.1 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» предусмотрена плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица и предусматривающего строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, если вид разрешенного использования меняется или устанавливается таким образом, что одновременно с ним Правительством Московской области принимается решение о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта.

Порядок определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, определен постановлением Правительства Московской области от 31.12.2013 г. № 1190/57.

В соответствии с п. 3 указанного порядка размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется Министерством имущественных отношений Московской области с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования по формуле:

при наличии проекта планировки территории, утвержденного или согласованного уполномоченным органом, а также утвержденных проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется по формуле:

где:

• Р_П – размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;
• С – ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;
• У – разница между кадастровыми стоимостями земельного участка во всех случаях изменения вида разрешенного использования начиная с 01.01.2014 г., исчисляется по каждому случаю изменения вида разрешенного использования земельного участка отдельно;
• КС1 – кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, в том числе в соответствии с правилами землепользования и застройки, о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка;
• КС2 – кадастровая стоимость земельного участка с измененным в установленном порядке видом разрешенного использования земельного участка;
• Sзстр – площадь застройки, применяемая в расчете в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
• Sзу – площадь земельного участка;
• КЭ – коэффициент этажности, применяемый в расчете платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка в зависимости от этажности зданий, расположенных в границах земельного участка, в соответствии с приложением № 3 к настоящему порядку.

На практике мало кто из обывателей знает о подобном нормативном регулировании указанного вопроса, что может привести к неприятному сюрпризу.

Так, «Ф» продал земельный участок с расположенным на нем жилым домом «Л». Поскольку изначально земельный участок имел вид разрешенного использования «для личного подсобного хозяйства», покупатель настоял на том, чтобы продавец до совершения купли-продажи изменил вид разрешенного использования земельного участка на иной, а именно: «для индивидуального жилищного строительства», что и было осуществлено.

Позднее, от Министерства имущественных отношений Московской области «Ф» получил письмо с требованием об оплате за изменение вида разрешенного использования в ощутимом размере, поскольку до изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка не была определена, и орган региональной власти в вышеуказанной формуле принял ее равной нулю.

Оставим пока в стороне вопрос, насколько такой подход соответствует сути нормативного регулирования (по моему мнению, то обстоятельство, что кадастровая стоимость земельного участка не определена, не тождественно утверждению о том, что она равна нулю), поскольку в данном случае не менее важным является следующий аспект законодательного регулирования.

Ст. 5.2 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» предусмотрены основания для освобождения собственника земельного участка от внесения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Их всего два.

Во-первых, плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается в случае, предусмотренном ч. 3 ст. 22 Федерального закона от 05.04.2013 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

А во-вторых, плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается, если вид разрешенного использования земельного участка изменяется на вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию на земельном участке объекта капитального строительства, относящегося к видам объектов капитального строительства, имеющим важное социально-экономическое значение для развития Московской области и включенным в перечень, утвержденный Правительством Московской области.

Указанный перечень приведен в приложении № 1 к упомянутому постановлению Правительства Московской области от 31.12.2013 г. № 1190/57.

В п. 46 данного перечня в качестве объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для развития Московской области указаны индивидуальные жилые дома, садовые дома, дачные дома, право собственности граждан на которые возникло до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после введения его в действие, при условии, что право собственности на индивидуальный жилой дом, садовый дом, дачный дом перешло к гражданину (гражданам) в порядке наследования и право собственности наследодателя на указанный дом возникло до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку жилой дом «Ф» отвечал приведенным требованиям (т.е. право на него перешло к «Ф» в порядке наследования и право наследодателя возникло задолго до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации), постольку в адрес Министерства имущественных отношений Московской области было направлено соответствующее письмо, в котором и были изложены возражения относительно внесения платы за изменение вида разрешенного использования.

Вместе с тем вызывает серьезные вопросы правомерность исключения из данного перечня тех объектов, которые перешли к правообладателям по иным основаниям (в первую очередь не в порядке наследования, а в результате иных сделок, например, купли-продажи; если бы «Л» приобрела земельный участок и занялась изменением вида его разрешенного использования, то в этом случае ей нечего было бы возразить на требования о внесении платы за изменение вида разрешенного использования). Такой подход нарушает конституционный принцип равенства прав граждан. Впрочем, Конституция РФ – это давно забытый и неприменяемый нормативный акт…

Кузнецов Евгений Алексеевич Адвокат адвокатской палаты г. Москвы