Закон на страже интересов недобросовестного лица

О том, в какую неприятную ситуацию можно попасть, продав квартиру по доверенности от собственника, здоровье которого, мягко говоря, в силу возраста, оставляет желать лучшего, да еще по желанию близких родственников собственника, догадываются те, кто полагает, что проблемы со здоровьем у такого собственника имеют отношение к области психики. Однако можно получить проблемы и со здоровым с этой точки зрения человеком.

П.А. являлась лежачей больной, инвалидом по общему заболеванию, и именно в связи с этим обстоятельством получила квартиру в одном из районов г. Москвы на себя и на своего сына П.Н.

Надо сказать, что в указанной квартире П.А. никогда не жила, фактически проживала у своей родной сестры Ж.Т. в одном подмосковном городе.

По инициативе Ж.Т. и П.Н. полученную московскую квартиру было решено приватизировать и продать, а вырученные деньги израсходовать в интересах П.Н., приобретя ему квартиру.

Стоит сказать, что с учетом невысокого финансового положения Ж.Т. и П.Н. содержание П.А. осуществляла ее племянница Ж.Н.

Именно ей была выдана доверенность на право приватизации и дальнейшей продажи квартиры П.А.

Итак, квартира была приватизирована и продана совершенно постороннему лицу — М.Л.

Однако П.Н., получив денежные средства, тем не менее, решил не останавливаться на достигнутом.

Он решил признать свою мать П.А. недееспособной. Надо сказать, что это ему удалось, несмотря на отсутствие каких–либо видимых показаний для этого. Соответствующее заключение было получено Московской областной психиатрической больницей, и последующим решением суда П.А. была признана недееспособной.

Затем П.Н. обратился в суд с иском о признании недействительной доверенности, по которой была продана квартира П.А., и истребовании ее из владения М.Л., которая была добросовестным приобретателем.

Несмотря на положение закона о том, что собственник вправе истребовать это имущество от добросовестного приобретателя (лица, приобретшего имущество у продавца, не имевшего права его отчуждать, о чем данный приобретатель не знал и не мог знать) в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, суд установил наличие данного обстоятельства, поскольку проведенная по делу судебно-психиатрическая экспертиза подтвердила дефект воли П.А., указав, что в момент совершения доверенности та не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Надо сказать, что проведению экспертизы сопутствовали весьма интересные, если не сказать странные обстоятельства.

Во–первых, П.Н. всячески отказывался от предоставления П.А. на очное освидетельствование, в результате чего экспертиза была проведена только по имеющимся в отношении П.А. документам, т.е. носила заочный характер.

Во–вторых, ряд медицинских документов на имя Поповой А.И., представленных на экспертизу, появился в деле при весьма странных обстоятельствах.

Так, согласно ответу зам. главного врача по медицинской части городской клинической больницы № 13 П.А. никогда не находилась на лечении в указанном медицинском учреждении.

Однако в судебное заседание П.Н. была представлена медицинская карта П.А. из указанной больницы, которую суд вопреки возражениям ответчика Ж.Н. принял, несмотря на явные признаки подлога. При этом сам П.Н. пояснил, что сумел лично (!) найти медицинскую карту в архиве больницы. Любой разумный человек прекрасно понимает, что обывателя никогда никто в архив больницы не пустит, следовательно, можно подразумевать какой–то сговор с администрацией больницы.

Ответчиком для проверки заявления о подложности доказательства было заявлено ходатайство о направлении повторного запроса в больницу № 13 для исключения противоречий в обстоятельствах появления медицинской карты в материалах гражданского дела, оставшееся без удовлетворения. Причем суд никак не мотивировал отказ в удовлетворении ходатайства, что, к сожалению, становится в судах общей юрисдикции нормой.

Кроме того, другие медицинские документы имели очевидные исправления.

Так, медицинская карта П.А. из подмосковного города, где она фактически проживала у сестры, содержала следующие исправления: имени и фамилии — с Ж.Т. на П.А., и возраста, причем возраст соответствовал возрасту Ж.Т. Т.е. можно было предположить, что изначально медицинская карта принадлежала Ж.Т.

Добавлю, что из всех медицинских документов следовало, что психиатр смотрел П.А. всего один раз.

Несмотря на указанные нюансы, медицинские документы с материалами дела поступили на экспертизу в ГНЦ им. Сербского, которая признала П.А. не способной понимать значение своих действий и руководить ими на момент совершения доверенности.

Честно говоря, не являясь специалистом, сложно оспаривать выводы экспертизы, однако, по моему глубокому убеждению, в данном конкретном случае логичнее выглядел бы вывод экспертов о невозможности ответить на поставленные вопросы без непосредственного освидетельствования подэкспертной, учитывая реальность осуществления ее доставки, поскольку сторона ответчика гарантировала безопасную доставку П.А. на экспертизу путем заказа специального медицинского персонала для этого.

Руководствуясь выводами судебно–психиатрической экспертизы, суд удовлетворил исковые требования, истребовав квартиру у М.Л. в пользу А.И.

В судебном заседании был допрошен один из экспертов, проводивших экспертизу, и его ответы лишь подтвердили складывающееся у меня в последнее время мнение, что качество экспертиз, проводимых ГНЦ им. Сербского, неуклонно падает. А ведь это самое авторитетное экспертное учреждение в области судебной психиатрии в стране. Что же тогда происходит в других экспертных учреждениях?

На этом история не закончилась (не считая обжалования вынесенного решения в установленном законом порядке, не приведшему к положительному результату).

М.Л. обратилась с иском к Ж.Н. о взыскании денежных средств, заплаченных за квартиру, воспользовавшись имеющимся у нее правом, предусмотренным заключенным договором купли–продажи и ст. 461 ГК РФ о возмещении продавцом убытков покупателю в случае изъятия у того товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли–продажи.

И вот в этом случае Ж.Н. противопоставить исковым требованиям М.Л. было нечего, поскольку они полностью основаны на законе.

Резюмируя изложенное, замечу, что очень рискованными являются сделки по продаже недвижимости, совершенные по доверенности от лица, которое на момент ее выдачи хоть и не страдает заболеваниями, свидетельствующими о неспособности им понимать значение своих действий, но имеет другое заболевание, в силу которого сделка впоследствии может быть признана недействительной.

Не стоит доверять родственникам, которые сначала самым положительным образом приветствуют помощь в получении/приватизации/продаже квартиры, а потом забывают все хорошее, и действуют исключительно в своих интересах.

В случае с П.А. несмотря на ее недуг, из-за которого она являлась лежачей больной, не было никаких оснований считать ее не способной осознавать значение своих действий и руководить ими. Она все понимала, в присутствии нотариуса, выезжавшего на дом (кстати, по просьбе Ж.Т. и П.Н., а не Ж.Н.), неоднократно выписывались доверенности для совершения самых разнообразных действий, например, на получение пенсии. Нотариус, кстати говоря, убедился в дееспособности П.А. И поведение П.Н., не пожелавшего предоставить П.А. для проведения в отношении нее очной экспертизы, свидетельствует о желании сокрытия им действительного положения вещей, на что обращалось внимание суда как на основание применить положение процессуального закона о последствиях уклонения от участия в экспертизе.

Тем не менее, П.Н. добился своего. Справедливо ли решение суда, большой вопрос.

Кузнецов Евгений Алексеевич