Управляющая компания саботирует ремонт общего имущества. Что делать собственнику?

Типичная ситуация: течет стояк, протекает крыша, неисправна общедомовая труба, разрушается подъезд, есть проблема с электрикой или иным общим имуществом. Жильцы звонят в управляющую компанию, получают обещания «прийти завтра», «передали заявку мастеру», «денег нет», а ремонт месяцами не производится.

Важно понимать: если неисправность относится к общему имуществу многоквартирного дома, ее устранение – не добрая воля управляющей организации, а ее обязанность.

К общему имуществу относятся, в частности, внутридомовые инженерные системы, включая стояки водоснабжения, отопления и водоотведения до предусмотренных законом границ ответственности.

Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, его исправное техническое состояние и своевременно устранять выявленные неисправности. Основание – статьи 161, 162 Жилищного кодекса РФ и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491.

Что делать на практике

Первое – зафиксировать проблему.

Сделайте фотографии и видео течи, повреждений, последствий протечки. Желательно, чтобы было понятно место, дата и масштаб неисправности.

Если есть возможность, составьте акт с соседями. Особенно полезно зафиксировать, что дефект находится именно на стояке или ином элементе общего имущества.

Второе – подать заявку в аварийно-диспетчерскую службу.

Не ограничивайтесь устным звонком. Потребуйте назвать номер заявки, дату и время ее регистрации.

Если течь аварийная, прямо укажите, что имеется риск причинения ущерба квартире, имуществу других жильцов либо конструкциям дома.

Третье – направить письменное требование в управляющую компанию.

В обращении желательно указать:

• точный адрес и место неисправности;
• когда проблема была обнаружена;
• какие обращения уже подавались;
• что поврежденный элемент относится к общему имуществу;
• требование провести осмотр, составить акт и устранить неисправность;
• требование письменно сообщить срок выполнения работ.

Обращение лучше направлять способом, который позволяет подтвердить его получение: через ГИС ЖКХ, электронную приемную, заказным письмом либо лично под отметку.

Четвертое – если реакции нет, жалоба в Государственную жилищную инспекцию.

Для собственника это обычно наиболее эффективный административный инструмент.

К жалобе следует приложить:

• заявление в управляющую компанию;
• подтверждение его получения;
• номера аварийных заявок;
• фотографии и видео;
• акты;
• ответы УК, если они имеются.

Просить следует не просто «разобраться», а:

1. провести проверку;
2. установить факт ненадлежащего содержания общего имущества;
3. выдать управляющей организации предписание об устранении нарушения;
4. рассмотреть вопрос о привлечении виновных лиц к административной ответственности.

Дополнительно можно обратиться в прокуратуру, особенно если неисправность создает угрозу безопасности людей или управляющая компания длительное время игнорирует предписания и обращения.

А если УК говорит: «Нет денег»?

Само по себе такое объяснение от обязанности управляющую организацию не освобождает.

Собственники оплачивают содержание общего имущества именно для того, чтобы оно поддерживалось в надлежащем состоянии.

Особенно несостоятельно выглядит ссылка на отсутствие денег, когда речь идет не о капитальной модернизации дома, а об устранении аварии или текущей неисправности.

Если из-за бездействия УК уже причинен ущерб

Например, из-за течи стояка затопило квартиру.

Тогда необходимо отдельно зафиксировать последствия:

• вызвать представителя управляющей организации;
• составить акт о заливе;
• сфотографировать повреждения;
• установить источник протечки;
• при существенном ущербе заказать независимую оценку.

Если причиной повреждений стало ненадлежащее содержание общего имущества, с управляющей организации можно требовать возмещения причиненного ущерба.

В зависимости от конкретных обстоятельств к отношениям может применяться и законодательство о защите прав потребителей, что позволяет дополнительно ставить вопрос о неустойке, штрафе и компенсации морального вреда.

Нужно ли сразу идти в суд?

Обычно нет.

Грамотная последовательность выглядит так: заявка → письменное требование → фиксация нарушения → жилищная инспекция → претензия → суд.

Но если существует реальная угроза затопления, повреждения имущества или безопасности людей, ждать месяцами ответов чиновников не нужно. В такой ситуации возможно требовать через суд понуждения управляющей организации выполнить конкретные ремонтные работы.

В суде нужно просить обязать управляющую организацию устранить течь стояка холодного водоснабжения, расположенного в таком-то месте, привести участок внутридомовой системы в технически исправное состояние.

Чем конкретнее сформулировано требование, тем проще впоследствии добиваться его принудительного исполнения.

Главное

Не стоит месяцами ограничиваться телефонными звонками диспетчеру.

В спорах с управляющими компаниями решающее значение имеет доказательственный след: заявка зарегистрирована → УК уведомлена → неисправность подтверждена → срок прошел → работы не выполнены.

После этого бездействие управляющей организации превращается уже не в бытовой конфликт жильца с сантехником, а в вполне доказуемое нарушение обязанности по содержанию общего имущества.

Кузнецов Евгений Алексеевич